Il contratto di locazione è un accordo attraverso cui una parte, detta locatore, mette a disposizione di un’altra parte, detta locatario, il godimento di un bene immobile dietro corrispettivo di un prezzo, definito canone di locazione.
Il contenuto contrattuale
Definita anche affitto, la locazione ha forma libera, ovvero è il codice civile a disciplinarne le regole e il contenuto, non prevedendo infatti una forma contrattuale tipica e specifica.
Le norme vigenti stabiliscono dunque quali siano gli elementi tipici contenuti nel documento, così da poter facilitare lo scrivere un contratto di locazione agli esperti del settore.
Ergo, oltre ad indicare i soggetti includendo le generalità delle parti, va descritto nella scrittura l’immobile, l’ammontare del canone, il versamento di quest’ultimo, nonché la durata di locazione e i dati catastali.
Al di là di quanto sinora detto, all’interno di un contratto d’affitto va inserita anche un’apposita clausola attraverso cui il locatario di chiara di essere informato e di essere in possesso della documentazione necessaria alla locazione ( in tali documenti si annovera anche l’attestato di prestazione energetica, detto APE). Se non ci sono queste documentazioni, soprattutto l’APE, ambedue le parti accordate devono pagare solidalmente e in parti uguali, una sanzione amministrativa.
La durata del contratto
Per quel che concerne la durata del contratto, di norma al suo interno è prevista la formula del 4+4, ovvero quattro anni rinnovabili di altri quattro. Tale rinnovo si verifica in automatico, eccezion fatto se il locatario sei mesi prima della scadenza comunica al locatore la disdetta.
La risoluzione del contratto può avvenire anche ad opera del locatore, ma solo in casi previamente indicati dalla legge:
- necessità di dover destinare l’abitazione a uso proprio del locatore
- ricostruzione dell’edificio
- necessità di vendere l’immobile.
Una volta trascorsi gli otto anni, il contratto di affitto può essere nuovamente rinnovato per altri otto o volendo si estingue.
Gli obblighi delle parti
Un contratto d’affitto conferisce ad ambedue le parti coinvolte degli obblighi. Per quanto concerne quelli del locatore, essi sono:
- consegnare l’immobile in buono stato e idoneo per essere abitato (ad esempio, provvisto di impianti igienico-sanitari, ecc.);
- garantire che il bene non presenti vizi;
- rilasciare al conduttore la ricevuta di pagamento del canone;
- occuparsi della manutenzione straordinaria;
- provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, fornendone copia al conduttore.
Per quel che concerne invece gli obblighi del conduttore, essi sono:
- ricevere in consegna la casa e usarla con la diligenza “del buon padre di famiglia”;
- pagare il canone secondo le scadenze fissate;
- versare al locatore la cauzione, che di regola può essere al massimo pari a 3 mensilità di canone
- provvedere al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria.
Il canone di locazione: ad uso transitorio o canone concordato
Abbiamo detto che all’interno del contratto, va indicato espressamente un canone di locazione, che si suddivide in canone concordato o canone ad uso transitorio.
Per quanto concerne il primo, si tratta della proposta valida per quei Comuni ad alta densità abitativa, dove il locatore-proprietario ha la possibilità di seguire le regole contrattuali standard per la locazione stipulati a livello locale stabilite dalle associazioni rappresentative. Il canone viene dunque previamente stabilito su accordo delle parti e non dipende invece dalla mera volontà del locatore. In tal caso la durata del contratta passa da 4 a 3 anni, con possibilità di proroga per altri due anni.
Allo scadere del terzo anno il contratto risulterà automaticamente prorogato per altri due anni, a meno che il conduttore non abbia sei mesi prima avvertito il locatore di non essere interessato al rinnovo
Per quanto concerne invece il contratto di affitto ad uso transitorio, è detto così perché dura di meno e serve proprio per fare fronte a delle esigenze temporanee. Con questa tipologia contrattuale, il proprietario dà in uso per un anno, o per massimo 18 mesi, il godimento del suo bene immobile. Dunque, differentemente ad altre tipologie contrattuali, qui non è richiesta la disdetta, in quanto l’accordo scade naturalmente alla fine del tempo indicato.