Avete intenzione di comprare casa e non sapete come fare da dove partire? Vi suggeriamo di seguito 7 verifiche e di controlli da effettuare in via preliminare per andare sul sicuro!
Come ben sappiamo, l’acquisto di casa, specie se si tratta delle prima, non è affatto cosa semplice: per realizzare questo “sogno” (che soprattutto per i giovani,oggi, costa tantissimo in termini di sacrifici) dovete mettervi al riparo da molteplici rischi, spesso di non immediata individuazione e di difficile risoluzione. Armatevi di pazienza e, una volta individuato l’edificio che fa al vostro caso, prima di sottoscrivere il preliminare di vendita, vi consigliamo di raccogliere tutte le informazioni che lo riguardano in modo da avere un quadro completo della situazione, evitando di incorrere in trappole che in futuro vi possono riservare spiacevoli sorprese.
Ecco l’elencazione delle 7 verifiche e controlli fondamentali per comprare casa,
Esaminiamo nel dettaglio i singoli controlli che riteniamo vi possano tornare utili.
Si deve partire proprio dall’assodare la legittimità della proprietà dell’immobile, per capire se su di esso gravano o meno delle ipoteche oppure delle pendenze (ad esempio ipoteche derivanti da un mutuo o da un decreto ingiuntivo, oppure pignoramenti o usufrutto). A dire il vero a provvedere al reperimento di notizie in merito è il notaio incaricato della stipula dell’atto, ma nulla ci vieta di raccogliere queste informazioni e la ricerca è piuttosto semplice. Basta, infatti, collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate, che ha attivato un servizio di consultazione di ispezione ipotecaria online. La ricerca nella banca dati può essere avviata per soggetto, per immobile, oppure incrociata. Tale servizio è a pagamento (sullo stesso sito sono elencate le tariffe da applicare per calcolare la relativa tassa) e non è accessibile a tutti (occorre apposita convenzione). Tuttavia ci sono numerosi siti mediatori che ci aiutano ad ottenere facilmente una visura ipotecaria. L’alternativa a questa procedura è recarsi direttamente allo sportello dell’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, presso la Conservatoria dei Registri immobiliari: qui, una volta compilato il modulo di richiesta dati relativi all’immobile d’interesse, il personale preposto provvederà ad effettuare la ricerca in archivio e ci fornirà tutte le informazioni riguardanti gli acquisti, le vendite e le ipoteche che hanno interessato quell’immobile. Inoltre è possibile chiedere la copia autentica degli atti registrati oltre che fare visure anche sulle altre conservatorie d’Italia.
Cos’è la conformità catastale? E’ la dichiarazione resa nell’atto di compravendita dal proprietario dell’immobile oppure da un tecnico a ciò abilitato riguardo la conformità dell’immobile alla planimetria e ai dati catastali depositati in catasto. Nel caso in cui tale dichiarazione risulti essere falsa l’atto può essere dichiarato nullo. Quindi fatevi consegnare la planimetria catastale depositata in catasto e visitate la casa per controllare che vi sia esatta corrispondenza tra ciò che è riprodotto nella planimetria e lo stato dell’immobile. Nel caso di difformità il rimedio è quello di depositare una nuova planimetria, ma ciò è possibile solo in presenza del rispetto delle normative urbanistiche. In caso contrario non si potrà procedere alla compravendita.
Tale verifica non spetta né al notaio né all’eventuale agente mediatore: viene dichiarata esclusivamente dal proprietario-venditore, per cui vi consigliamo di avvalervi della consulenza di un tecnico di fiducia. Quale sarà il suo compito? Accertare – dal momento della costruzione dell’immobile fino alla data di effettuazione della verifica – l’assenza di abusi, vale a dire la presenza delle necessarie autorizzazioni (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, oppure concessione edilizia in sanatoria (in termini comuni “condono”) e, ancora, licenza di abitabilità ed agibilità. Il tecnico reperirà tali informazioni all’ufficio preposto del Comune. Anche in questo caso, i portali degli enti locali consentono di effettuare le consultazioni online. Perché è importante questo controllo? Perché se in futuro vi troverete a dover effettuare delle ristrutturazioni o rivendere la casa, i problemi non mancheranno. Inoltre, se dalla verifica, scoprite che l’immobile di vostro interesse non è in regola e siete comunque interessati ad andare avanti con l’acquisto, potrete procedere in tempo con la richiesta (che dovrà avanzare l’attuale proprietario) di eventuali sanatorie degli abusi.
A quali impianti ci riferiamo? In particolare a quelli per l’allaccio di energia elettrica, gas ed acqua. Oggi non è obbligatoria nessuna dichiarazione in merito da parte del proprietario, né occorre allegare alcuna certificazione (certificato di rispondenza – legge 37/2008 – o dichiarazione di conformità), per tale ragione è consigliabile farsi consegnare dal proprietario la certificazione e comunque regolamentare chiaramente in merito. In assenza di conformità a cosa si va incontro? Altri adempimenti e spese aggiuntive ovviamente. Per le irregolarità e gli impianti non a norma dovrete provvedere voi stessi, sopportandone i relativi costi di adeguamento. In questo caso potreste chiedere al venditore, che vi ha dichiarato la non regolarità, uno sconto, in modo da spuntare un prezzo più basso! Per gli immobili ristrutturati oppure le case di nuova costruzione è prevista, invece, la garanzia del venditore.
Cosa si intende per certificazione energetica? E’ la descrizione delle prestazioni energetiche di un’abitazione, espresse da un indice che va dalla A alla G. Sappiate che prima del trasferimento dell’immobile, il proprietario deve far redigere – a sue spese – l’Attestato di prestazione energetica (APE) e consegnarvelo. Lo stesso va allegato al contratto di compravendita (che tra l’altro deve contenere un’apposita clausola in cui voi dichiarate di aver ricevuto la documentazione riguardante la prestazione energetica dell’immobile). Oltre che essere obbligatorio per gli edifici nuovi, l’attestato ne aumenta il valore se gli stessi sono ad alto risparmio energetico. Attualmente il mancato rispetto di tale obbligo fa scattare delle sanzioni solo in alcune regioni (Piemonte e Lombardia); nelle altre regioni, se l’indice di prestazione energetica è G, sarebbe sufficiente anche l’inoltro di un’autocertificazione del proprietario alla regione. Tuttavia il più delle volte il notaio lo richiede, quindi meglio esserne in possesso in ogni caso.
L’edificio fa parte di un condominio? Bene, fatevi consegnare dal proprietario una certificazione resa dall’amministratore, in cui egli attesta che non vi sono arretrati o altre somme da pagare. Inoltre accertatevi che, nell’arco di tempo in cui si concluda l’acquisto, non vengano deliberate eventuali spese straordinarie, che andrebbero, di fatto a far lievitare il prezzo che pagherete. Quindi occhio al regolamento condominiale: dategli una bella lettura.
Oggi è sempre più frequente il ricorso ad un’agenzia immobiliare. Ovviamente l’agente deve possedere apposita autorizzazione ad esercitare l’attività (iscrizione al Ruolo Mediatori). Nel caso vi sottoponga degli atti da firmare controllate che siano conformi a quelli depositati alla Camera di Commercio e pretendete che l’agente vi fornisca tutte le informazioni dettagliate dell’immobile. Ci riferiamo oltre a tutto ciò di cui abbiamo parlato nei punti precedenti al valore dell’immobile, ai costi fiscali e notarili a cui andrete incontro, alle provvigioni che dovrete corrispondere all’agente e ad eventuali spese aggiuntive.