Secondo quando definito dalla nostra legislazione nell’art 1813 del codice civile, il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito che a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio). in realtà l’articolo citato regolamente solo il mutuo a titolo gratuito, è negli articoli successivi il 1815 e il 1819 che il codice civile riconosce rispettivamente il diritto a percepire degli interessi sulla cifra stanziata dalla parte mutuante e la rifusione rateale del finanziamento ottenuto, per la parte mutuataria.
Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all’acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione).
Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all’80% secondo la legislazione vigente).
Principali erogatori di mutui sono le banche ma anche le finanziarie autorizzate secondo quanto previsto dalla legge, ed attualmente nel panorama finanziario esistono diverse tipologie di mutuo che fanno riferimento a particolari condizioni o particolari finalità e affiancano l’utente che di norma si accosta a questo tipo di finanziamento per affrontare passi economicamente piuttosto importanti.
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell’acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell’erogazione:
- mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile
- mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari
- mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro.
- mutuo chirografario o chirografico, un prestito non vincolato a particolari garanzie, equivale ad un prestito personale se erogato ad un privato, o ad un mutuo a medio termine (pochi anni) se erogato ad una azienda.
Esistono forme di finanziamento agevolato, non necessariamente riferite ad un rapporto di mutuo in senso giuridico, per le quali lo stato o gli enti locali possono prevedere l’applicazione di condizioni favorevoli per consentire l’accesso alla proprietà immobiliare dei nuclei familiari svantaggiati. Queste opportunità sono in genere riferite all’acquisto della prima casa d’abitazione. Le condizioni più frequentemente attinte da queste operazioni riguardano i tassi, la percentuale erogabile sul valore di perizia dell’immobile, la deducibilità degli interessi passivi, i requisiti di reddito richiesti. Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi finanziamenti (in Italia era ad esempio il caso della Cassa Depositi e Prestiti). Queste forme di finanziamento sono nel parlare comune non di rado confuse nel termine “mutuo”, sebbene da un punto di vista giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
Nei prossimi articoli approfondiremo tutti gli aspetti, nascosti e non di un mutuo.