Come fondere due unità immobiliari

Vivere in una bella casa spaziosa vuol dire avere a che fare con molte più possibilità di allargarsi. Figli che non litigano, stanza degli hobby, cucina ampia e luminosa, sono i sogni di tutte le donne (o delle coppie in generale). Tuttavia spesso non si dispone dei mezzi finanziari sufficienti per poter passare all’acquisto di un immobile molto grande. Per fortuna però ci sono le escamotage che consentono, ad esempio, di fondere due unità immobiliari.

La fusione di due strutture adiacenti

Quello che abbiamo appena detto può avvenire cioè quando si dispone di due unità immobiliari che siano adiacenti, confinanti o comunicanti (o in alternati uno al piano superiore e l’altro a quello inferiore). La qual cosa consente di fare dunque, di due case, un’unica struttura. Lo stato italiano definisce appunto la manovra come accorpamento o fusione immobiliare.

Questa fusione di due immobili può avvenire solo in alcuni casi. Ad esempio quando il proprietario di ambedue le unità abitative è lo stesso ed i lavori che si svolgono (tipo le modifiche degli impianti elettrici) danno la possibilità di dare prova che l’abitazione così ottenuta sia unica.

La fusione è altresì possibile quando, non avendo la disponibilità economica di acquistare un intero appartamento adiacente, è possibile acquisire anche solo di una parte di esso. Al termine dei lavori dunque il nostro appartamento iniziale apparirà più ampio (lavori che possono essere tra l’altro effettuati beneficiando delle agevolazioni fiscali).

Quando si può effettuare un accorpamento immobiliare e quando non

Per poter beneficiare di questo accorpamento requisito essenziale dunque è che le case siano adiacenti o comunque collocati su uno stesso piano o, al massimo, su piani differenti purché sovrapposti e appartengano alla stessa persona. Di conseguenza, questi elementi sono essenziali affinché un soggetto possa procedere ai lavori. Evidente dunque è che ci sono casi in cui non sia ammissibile la cosa.

A riguardo è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n°27/E del Giugno 2016, per spiegare quando non sia possibile effettuare un lavoro di questo genere. Detto in altri termini, l’ente statale sostiene che la fusione non è ammessa quando per due unità immobiliari, pur essendo adiacenti, si riscontrino un’autonomia sia di natura reddituale che funzionale per ciascuna di esse prescindendo dalla titolarità di queste.

Ci sono benefici fiscali per il nuovo immobile?

Il soggetto titolare della fusione può godere di vantaggi fiscali legati all’abitazione principale quando, a lavori ultimati, proceda alla iscrizione al Catasto per la nuova unità abitativa (frutto dell’accorpamento). Iscrizione che avviene in concomitanza dell’adeguamento alla categoria più appropriata della stessa. Questa fase è importante perché consente la creazione di una nuova unica particella o subalterno di natura catastale provenienti da quelle singole originarie. Al variare della particella cambierà anche la rendita catastale.

Al di là della variazione della rendita, un requisito importante da non perdere mai di vista circa i benefici fiscali è l’aumento della superficie dell’immobile. Infatti, per godere delle agevolazioni relative alla prima casa, questa deve avere una superficie massima di 240 mq, per evitare che essa rientri tra le abitazioni di lusso. Questo, è aspetto positivo per imposte come Imu e Tasi: in tal caso si è esentati da tasse solo per immobili che fanno parte delle categorie dalla A/2 all’A/7, mentre si perde per quelle A/1, A/8 ed A/9 (appunto case di lusso o pregio).

L’accorpamento e le agevolazioni per le ristrutturazioni valgono in caso di fusione di due immobili: quest’ultima viene infatti considerata dalla legge in vigore come un intervento di manutenzione straordinaria. Per cui, sulla base di quanto, gode di detrazione Irpef legata al cosiddetto Bonus Casa, per un importo massimo totale di 96.000 .