Rogito notarile

Il rogito notarile consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare. Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario.

Quando si giunge al rogito si ha la garanzia di essere tutelato da un professionista super partes, il notaio, che tra l’altro ha l’onere di versare i tributi sul passaggio di proprietà e di trascrivere l’atto nei registri immobiliari perché sia valido anche per terze persone.

La scelta del professionista tocca in genere all’acquirente, non perchè lo stabilisca una legge, ma perché questa è la prassi diffusa: infatti a lui tocca anche pagare la parcella. Ci sono casi in cui però può non valere la pena di impuntarsi sulla scelta. Quando la casa è in costruzione oppure si tratta del frazionamento di un immobile può essere consigliabile rivolgersi al notaio del venditore, perché sa già tutto dell’immobile, i tempi sono più rapidi e presumibilmente sono ridotti anche i costi. A meno che ci si fidi poco: in tal caso si può provare a imporre il proprio professionista.

Il rogito notarile o atto pubblico  contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).  In caso di comproprietà, l’atto dovrà essere firmato da tutti i comproprietari, oppure, da un loro rappresentante al quale sia stata conferita una procura notarile. I controlli sull’esistenza d’ipoteche, pratiche di condono edilizio e problemi di piano regolatore, possono essere espressamente affidati al notaio; in caso contrario, questi si assume la responsabilità di registrare le affermazioni del venditore, non la veridicità delle stesse.

A tal proposito è bene precisare che è assolutamente indispensabile che, al rogito, la casa risulti davvero libera da ipoteche, servitù e altri vincoli. Fino a poco tempo fa, anche se tutte le rate di un precedente mutuo erano state pagate, l’ipoteca restava in vita se nessuno si preoccupava di cancellarla. Ora, per fortuna, le cose sono cambiate. Se la data dell’estinzione del mutuo è successiva al 3 aprile 2007, la banca o la finanziaria che hanno concesso il prestito devono rilasciare al mutuatario quietanza che attesti l’estinzione del debito e, entro 30 giorni, deve trasmettere alla Conservatoria competente comunicazione dell’avvenuto rilascio della quietanza stessa. Se il mutuo, invece, si è estinto prima, chi ha chiesto il prestito ha l’onere di inviare raccomandata con avviso di ricevimento alla banca stessa, in cui chiede il rilascio della quietanza: a questo punto sarà a posto. Attenzione però: vi sono casi particolari in cui questo procedimento può essere impossibile e bisognerà ricorrere alla vecchia cancellazione fatta dal notaio (ipoteche iscritte a garanzia di mutui quando l’obbligazione di pagamento delle rate sia stata incorporata in cambiali rilasciate dal mutuatario).

Qualora invece il compratore accetti l’accollo di un mutuo in corso, bisogna fare i calcoli con la massima precisione del debito residuo (capitale da rimborsare), nonché degli interessi che ci si accollerà in futuro, che andranno scalati dal prezzo che avrebbe una casa libera da ipoteche. Se si riesce a trovare una banca che concede condizioni migliori, si può anche tentare di trasferire ad essa il mutuo (volgarmente l’operazione viene detta “portabilità del mutuo”, in linguaggio più tecnico “surrogazione”).

Il notaio, ad ogni modo, è tenuto a registrare l’atto entro 20 giorni, pagando le relative imposte per conto dell’acquirente. In caso dovessero trascorrere 30 giorni o più, egli sarà tenuto al risarcimento dei danni, salvo l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali.

Inoltre, l’atto notarile dovrà essere da lui trascritto, presso l’Agenzia del Territorio, nel più breve tempo possibile. E’ bene che l’acquirente richieda sia una copia del regolamento condominiale, che le fatture delle spese per lavori eseguiti. Le ricevute sono molto importanti: occorre farsele rilasciare in relazione ad ogni somma versata.

Ma quanto ci costa tutto ciò??

ne parleremo nel prossimo articolo