Scelta la casa ed effettuate le verifiche preliminari necessarie, l’acquirente, al fine di bloccare il prezzo pattuito, sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto come anticipo sul prezzo globale dell’immobile. In questo modo, l’acquirente comunica per iscritto la propria intenzione d’acquisto al mediatore, impegnandosi a comprare l’immobile in questione attraverso il pagamento di una determinata somma (precedentemente concordata).
Molto spesso, la proposta può essere utilizzata proprio per riuscire a raggiungere un accordo aconomico. Se infatti il venditore appare non incline ad accettare una nostra offerta verbale, può magari lasciarsi convincere nel vedere la stessa offerta, dichiarata nero su bianco, specificando magari anche le modalità di pagamento. Soprattutto se il venditore ha bisogno di liquidità, trovarsi un documento in mano, può indurlo a sentirsi ad un passo dalla risoluzione dei suoi problemi e concretizzare quindi l’affare.
La proposta d’acquisto stabilisce la durata della proposta, sottolineandone l’irrevocabilità; evidenzia le condizioni di pagamento e le relative scadenze; stabilisce la provvigione del mediatore, calcolando spese ulteriori ed eventuale restituzione del deposito infruttifero (versato contestualmente alla sottoscrizione della proposta).
E’ opportuno sapere che essa risulta irrevocabile solo per l’acquirente: il proprietario è libero di rifiutarla. Ad accettazione avvenuta, però, saranno obbligate ad adempiere all’impegno sottoscritto entrambe le parti.
Proposta ed accettazione, comunque, non costituiscono un vero e proprio contratto, ma ne precedono il perfezionamento.
Una proposta di acquisto deve contenere le seguenti informazioni:
- Descrizione dell’immobile in oggetto;
- Impegno all’acquisto, con atto pubblico, entro una data prefissata;
- Dichiarazione di precedente visione dell’immobile da parte dell’acquirente;
- Prezzo e modalità di pagamento.
La proposta va fatta per iscritto e sempre per iscritto deve avvenire l’accettazione da parte del venditore. La forma non ha importanza: l’accettazione può avvenire indifferentemente con raccomandata, telegramma o mediante sottoscrizione di un contratto consegnato al mediatore.
Come accennato alla proposta di acquisto si allega un piccolo acconto ecco perchè la proposta irrevocabile è, per l’acquirente, un documento pericoloso. L’ideale sarebbe firmarla solo dopo che un notaio di fiducia ha eseguito le indagini di rito sull’immobile. Tuttavia, essendo vissuta come una sorta di “prenotazione”, per bloccare la possibilità di altri acquirenti di accaparrarsi l’immobile prima di noi, il tempo per gli accertamenti pare non esistere e molti firmano “al buio”.
Bisognerebbe comunque cercare di evitare di tirar fuori quattrini già in questa fase. L’agenzia tende sempre a chiedere un primo acconto (in genere tra il 5 e il 10% del prezzo), da versare con la firma della proposta irrevocabile a prova della serietà dell’offerta: si consiglia comunque in questo caso di non versare più del 5% del prezzo offerto, anzi un assegno di 1000 euro può andare più che bene. Del resto, non c’è alcuna ragione di sborsare di più, perché l’impegno viene già preso proprio con la proposta irrevocabile. E’ la proposta che dichiara l’impegno dell’acquirente, non i 1000euro. E’ al momento del compromesso che si dovrebbe cominciare con gli acconti. Comunque, se si danno soldi con la proposta irrevocabile, questi valgono esclusivamente come acconto (e non come caparra confirmatoria). Gli stessi vanno resi se l’affare non va in porto, e non servono per “bloccarlo”: l’accettazione della proposta deve essere infatti espressa direttamente dal venditore.
Sempre in questa fase, quando si tratta tramite agenzia, questa richiede la sottoscrizione di un riconoscimento di provvigione per l’attività di mediazione svolta. Va da sé che l’agenzia andrà pagata solo se il venditore accetta la proposta; questo deve emergere con chiarezza e senza possibili confusioni dal documento che ci viene sottoposto alla firma.
Sperando che il venditore accetti la nostra proposta, nel prossimo alrticolo parleremo del compromesso.