Le verifiche preliminari all’acquisto

Avete trovato una casa che vi soddisfi o ancora meglio la casa dei vostri sogni?

Benissimo, ma non precipitatevi nell’acquisto e continuate ad essere oculati e riflessivi. State investendo parecchi soldi e dovere avere certezza di non incappare in brutte sorprese.

Vediamo quindi quali sono gli aspetti tecnico-legali da controllare e soprattutto, non fatevi scrupolo di chiedere documentazione al venditore, il quale, probabilmente tenderà a farla facile e non dare il giusto peso alle vostre perplessità, ma del resto chi sta sborsando tanti soldi siete voi .

1) Accertarsi che l’abitazione sia stata costruita regolarmente. Se  non è recente ed è stata venduta e acquistata più volte, certamente è regolare. Se è stata costruita da pochi anni, il proprietario è sicuramente in possesso della concessione edilizia e del certificato di abitabilità.

2) Se l’abitazione è stata costruita abusivamente, accertarsi che il proprietario abbia presentato a suo tempo la domanda di condono edilizio e che sia in possesso della concessione  sanatoria rilasciata dal Comune. Senza questo documento il notaio non stipula il rogito.

3) Se l’abitazione è di nuova costruzione sarà lo stesso costruttore a mostrarvi la documentazione che dimostra la regolarità dell’edificio. In caso contrario, chiedete al venditore copia della concessione edilizia e di poter visionare il progetto approvato dal Comune. Se trovate resistenze, diffidate, ma soprattutto non acquistate un immobile se non risulta accatastato come abitazione. Talvolta i locali all’ultimo piano o al piano terreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte. Costruttori senza scrupoli li trasformano in appartamenti ma sul rogito figurerebbero come soffitte o magazzino. Quindi, vi trovereste a pagare un magazzino al prezzo di un appartamento, con conseguenze spiacevoli: non potrete farvi allacciare né gas né elettricità, e vi trovereste in mano un immobile senza valore e senza possibilità di essere sanato.

4) Verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione, cioè che il proprietario non abbia contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento, facendo una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari.  In presenza di ipoteca non è detto che non si potrà concludere l’acquisto, ma occorrerà tenerne oppotunamente conto nella fase di compravendita.

5) Prima di stipulare l’atto di compravendita, chiedere all’amministratore dello stabile, mostrando il compromesso, una dichiarazione da cui risulti che da parte del venditore non vi sono debiti nei confronti del Condominio. In caso contrario, il Condominio potrà rivalersi sull’acquirente.

6) Accertarsi che il venditore abbia la titolarità per vendere: se non è l’unico proprietario è necessaria la certezza che tutti vogliono vendere. Ciò vale nei casi di società, di comproprietà e di comunione dei beni tra coniugi.

7) V’è anche un altro aspetto da considerare: la provenienza dell’appartamento, in particolar modo nei casi in cui sia pervenuto al venditore per eredità o per donazione. Qualsiasi erede, ritenendosi trattato in modo sperequato dalla ripartizione ereditaria, ha tempo dieci anni, dal decesso di chi ha lasciato l’eredità o la donazione, per far valere i suoi diritti, chiedendo che il valore dell’appartamento venga considerato all’interno del cumulo ereditario. In tali situazioni, correte il grosso rischio di essere costretti a vendere l’ appartamento o a risarcire per l’equivalente valore gli eredi ricorrenti. Pur potendovi rivalere su chi vi ha venduto l’appartamento, starete tranquilli  soltanto se il venditore deposita presso il notaio la somma della compravendita. In tal modo gli eredi avranno a disposizione il valore equivalente e non avrete problemi.

8) Se a vendere è una società (costruttore, cooperativa, società immobiliare, o comunque un privato con attività imprenditoriale) che fallisce entro due anni dalla vendita, il curatore fallimentare potrebbe revocare (cioè “annullare”) la compravendita ed iscrivere l’acquirente nell’albo dei  creditori del fallito. Insomma, verificate lo stato di salute economico dell’imprenditore. Nel 2005 è entrato in vigore il cosiddetto “Pacchetto di garanzie” a tutela degli acquirenti. La normativa obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione sugli acconti versati dall’acquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a garanzia dei gravi rischi dell’immobile. L’obbligo, tuttavia, vige per coloro che vendono l’immobile prima della sua ultimazione, cosicché molti costruttori vendono l’appartamento dopo averlo ultimato e quindi non sono obbligati a prestare le garanzie illustrate.